科服务成功上市 头部物企价值凸显

在充满变数的2020年，在各行各业众多的不确定性中，有一个行业却填满亮色、呈现稳健发展的确定性，并因现金流稳健、轻资产扩张快、周期属性弱等价值成为一个巨大的流量入口，增值服务的想象空间巨大，进而成为资本市场的新宠。

1117，随着香港联交所钟声响起，又一家物业管理企业金科智慧服务集团股份有限公司（09666.HK，简称“金科服务”）在港交所正式挂牌上市。IPO发行价为每股44.7 港元，融资额为57.38亿港元。

截至2020年1117,已有逾30家公司上市。仅2020年,就有10余家物业公司上市，上市数量创历年最高。这是自2014年首家物企彩生活上市、给房企打开了一扇窗，让房企看到拆分物业公司、单独上市融资这条发展路径。2018年至今,物企的IPO持续升温。物业管理成为新的黄金赛道，服务大时代给行业带来更多遐想。

金科智慧服务董事长夏绍飞表示，社会在发生变化，社区也在发生变革，服务的价值呈现出五个特征，即需求复杂化、社区融合化、服务规模化、平台智能化、生态多元化。金科服务将以人为本，以客户满意为核心，构建城市空间、美好生活、智慧科技三大核心能力，致力成为全国领先的智慧生活服务商。 

推进高质量发展头部物企价值凸显

作为国内智慧服务领域先行者，金科服务以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，积极打造智慧科技服务型企业，借助科技赋能从根本上解决物业行业作为劳动密集型行业的痛点，目前已成为全国领先的科技型龙头服务企业。

金科服务制定了以"服务+科技、服务+生态"的科技生活服务战略，以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，打造智慧生活生态圈，在提升用户粘性的同时，也在行业中构筑起较高的竞争壁垒，由内向外，构建“大服务，大科技，大生态”发展模式。

物业管理行业不同阶段企业有不同发展特征，但“服务”作为企业基本盘的地位始终不变。金科服务打造的“金管家”“金悦家”“金慧家”三大服务体系，目前已覆盖全国133个城市，为160万中产家庭提供服务。

金科服务从2009年底开始做邻里文化，迄今已经坚持了12年。主张“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”，每年组织万家宴、艺术节、万人游、运动会等，以“有温度、有责任、高满意”的服务力，赢得了广大业主和社会各界的高度认同。数据显示，其用户满意度已经连续9年超过90%，处于行业领先地位。

金科服务有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务四条业务线，虽然物业管理服务仍是其收益的主要来源，但后三者的收益贡献率正在加大。数据显示，金科服务的物业管理服务收益贡献率从2017年的72.7%降至2019年的62.9%，同期非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务分别增加6.2%、3%及0.6%至25.6%、10.3%和1.2%。相对而言，增值服务和科技服务的毛利率要高于物业管理服务，使得金科服务整体盈利增强。

金科服务在管面积从2017年的6240万平方米增长至2019年年底的1.2亿平方米，复合年增长率达到近40%。截至今年上半年，公司在管面积进一步提升至1.30亿平方米，合同总建筑面积2.56亿平方米；此外合同总建筑面积则从2017年的1.39亿平方米增长至2019年的2.49亿平方米，复合年增长率33.7%。

金科物业不仅规模快速拓展，体量增长迅速，盈利能力同样表现亮眼。招股书披露，2017-2019年及2020上半年其的整体毛利率分别26.8%、25.6%、27.3%及31.6%，呈现上升的势头，这一势头还将继续保持。实现收益、利润双增长。2017年-2019年，其收益由10.47亿元大幅增至23.28亿元，复合年增长率约为49.1%；同期，净利润由1.14亿元大幅增至3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。

即使是在2020年疫情之下，金科服务也实现逆势增长。今年上半年，共有843个已签约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.56亿平方米；旗下管理物业项目487个，在管总建筑面积约为1.30亿平方米。上半年其实现收益13.70亿元、实现纯利3.03亿元，分别较2019年同期增加36.24%及82.67%。

金科服务的硬核实力获得市场认可。泰康人寿、高瓴智成、雪湖资本、中金启融基金、瑞银资产管理(UBS-AM)、中国东方资产管理旗下多策略基金China Orient Multi-Strategy Master Fund等一系列国内外知名投资机构成为其基石投资者，约占总募资金额的40%。顶级资本的加持令金科服务在今年上市的物业新股中显得格外耀眼。

分析人士表示，目前已上市物业企业，规模破亿的有7家，而金科服务上市后有望成为第8家破亿物业企业，处于上市物业企业头部梯队。按综合实力计公司已连续五年蝉联中国物业服务企业综合实力十强，连续6年在西南地区物业管理公司百强榜首。

前瞻性多元布局 未来前景可期

115，金科服务正式启动招股。公司拟全球发售1.32亿股，其中香港发售1196万股，国际发售1.20亿股。每股发行定价41.8港元至47.6港元。预计最多募集资金约63.26亿港元。

按照金科物业IPO募集资金使用计划，企业未来将聚焦核心区域，通过扩大地域覆盖范围及业务规模巩固领先的市场地位，为此其拟将募资所得款的约60.0%用于收购及投资；在社区增值服务方面为了满足客户不断变化的需求，20%的融资将会用于进一步发展上下游增值业务，包括团膳业务、社区教育、洗衣服务、社区智能硬件升级等；同时为了进一步优化智能系统平台，提升科技赋能核心竞争力，有约10.0%的融资用于数字化管理系统及自动化运营；最后还有10%的融资用于一般营运资金。

从金科服务募资所得款约60.0%用于收购及投资这一方向上，显示出公司加速扩张的决心。目前，中国物业管理行业竞争激烈且高度分散。物业行业的集中度依然偏低，快速做大规模被视为是建立护城河的最重要手段之一。

据中指研究院资料，物业服务百强企加速在中国物业市场扩大版图，百强企业经营所在的城市平均数由截至2015年1231的27个增至截至2019年1231的31个；物业服务百强企业在管物业平均数由截至2015年1231的154个增至截至2019年12 1的212个，复合年增长率约为8.3%。

金科服务更是使出浑身解数，加速扩张，捷足先登，实现合同建筑面积及在管建筑面积快速增长。其中，合同面积从2017年的1.39亿平方米增至2019年的2.49亿平方米，复合年增长率为33.7%；在管面积则由约6240万平方米增至1.21亿平方米，复合年增长率为39.0%。这一增速亦要快于行业平均。

近年来，金科物业的管理规模连续多年在西南地区的市场份额排名中占据领头羊位置。仅在重庆一个城市的管理规模就超过了7700万平米，在重庆的局部区域的市场占有率甚至超过了60%。

不仅在大本营发展迅速，同时还以其强大的复制能力。加速布局全国。比如，在江苏的第二大城市无锡，市场份额已连续两年保持领先。截至2020年630，金科服务已布局“京津冀、成渝、长三角、中原、长江中游、大湾区”六大核心城市群，进驻北京、重庆、四川、江苏、浙江、湖南、湖北等24个省（市）的133个城市。

随着城市化发展提速，改善城市区域生态、进行城市产业升级、提高城市管理效率成为众多城市的共同需求。作为物业头部企业，金科服务加速走出社区的步伐，赋能城市发展。2018年，金科服务战略携手江苏盐城高新区，揭开了其城市级合作历程的序幕。截至2020年，湖北利川、安徽宣城、西藏昌都以及四川内江经开区、雅安名山区、陕西西咸新区等8个城市区域均与金科服务签订了全面战略协议。

“A+H”大战略 地产与物业互哺

金科服务的母公司金科地产集团股份有限公司（000656.SZ,简称“金科股份”）在2018年晋级千亿阵营之后，一直延续高增长势头，成为资产超两千亿元、年销售额过千亿元的房地产行业领军企业。

两年前，金科股份正式提出“四位一体”的发展战略，将民生地产开发、科技产业投资运营、文化旅游康养以及生活服务四大板块作为未来的重点发展方向。而今分拆金科服务上市，借助香港资本市场的力量加速发展，将有利于“四位一体”战略推进。

金科服务规模的快速扩张，得益于母公司金科股份的快速发展以及项目支持。三年前，金科股份发布《发展战略规划纲要》，提出“跨越式发展”的目标，在2020年冲击2000亿元。不论是推行“四位一体”战略还是实现跨越式发展、进军2000亿目标，都将带动金科物业的发展。

近年来，金科服务内生外拓双轮驱动，加速规模扩张。数据显示，母公司金科股份的合约销售面积在2017-2019年间由843万平方米增至1905万平方米，年复合增长率为50.33%，几乎将所有项目的物业管理服务合同都交给了金科服务。背靠母公司千亿级体量的资源支持，给企业发展提供了充足的规模扩张的基础。

此外，金科服务凭借自身差异化竞争的优势、优质的服务、强大的资源整合及市场化能力，持续降低母公司依赖，不断通过外拓取得管理面积，在外拓能力上展现了积极的一面。由金科股份贡献的在管面积占比从2017年的66.6%下降至2019年低的47.1%，今年上半年进一步下降至46.6%。而外拓在管面积占比则从2017年底的32.5%持续上升至2019年底的48.3%，今年上半年达到48.5%。公司外拓规模占比已经超过母公司输送规模，凸显了其在行业中强劲的增长动能。

同时，随着金科服务旗下增值服务和科技服务业务的毛利率要高于传统物业管理服务，高毛利分部占比逐年扩大，使得金科服务的整体盈利增强，反哺母公司金科股份发展。

物业管理被认为是“被忽略的蓝海市场”。业内预测，目前物业管理行业市场规模约为7000亿元。未来 5 年行业整体营收增长率在 15%-20%之间，呈现持续向好趋势。预计2030年中国基础物业服务市场规模将超过2万亿元，加上物业增值服务，整体市场规模有望达到3万亿元。

据中指院数据，物业服务十强企业的市场总份额由2015年的7.6%增至2019年的9.2%。未来头部企业将存在更多机遇，将在规模、效率以及增值服务迎来爆发。这一爆发的趋势已经在金科服务露出冰山一角。

作为行业TOP10的企业，金科服务是中国大型物业企业中在管理规模上既有足够的深度、又有很好服务广度的物业企业，无疑会在这一分食市场大蛋糕的饕餮盛宴中，处于市场领先地位。